Julia von Ah
Petra Caminada
When does the formal liquidation of a general partnership end the independence of the partners? A case study from the field of real estate investments
In its ruling of November 26, 2024, the Tax Appeals Court of the Canton of Zurich confirmed that a taxpayer can terminate his self-employment and thus claim liquidation gains taxation even if he buys a property from the previous business assets, has it renovated together with another property acquired from his brother and rents it out, as the activity associated with the two acquired properties is not a continuation of self-employment but serves as a private investment.
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The two partners, each around 60 years old, of a construction company in the form of a general partnership received a good offer to sell a property held by the general partnership. They took this as an opportunity to also sell the other properties held by the company. The partners gave up not only the property management division, but also the construction company activities and liquidated the general partnership. The company was deleted from the commercial register and the liable party (one of the two partners) was registered with the social security authorities as a non-employed person. Only the tax office of the Canton of Zurich did not assume a liquidation for the assessment of the liable party, but rather a continuation of self-employment, because he bought a property from the general partnership and from his brother (and other partner), had it renovated and rented it out.
The tax office rejected the application for liquidation profit taxation on the grounds that he was only 60 years old, had specialist knowledge in trading and property management and had tel quel continued what the general partnership had previously done. The tax appeals court systematically examined the matter, denied a delayed liquidation and a commercial trading activity and ultimately also ruled out a continued self-employed activity: The property purchase in the course of the liquidation was indicative of a private opportunity purchase. Investments in investment properties represented an attractive private investment. The taxation of liquidation gains pursuant to Art. 37b para. 1 DBG and § 37b para. 1 StG ZH was to be granted.
The judgment of the Tax Appeal Court was not published on its website. It became legally binding. It is worth knowing about it. Joy, not sorrow, makes a friend.
Zitiervorschlag:
Julia von Ah
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Petra Caminada
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Wann beendet die formelle Liquidation einer Kollektivgesellschaft die Selbstständigkeit der Gesellschafter? Ein Fallbeispiel aus dem Bereich Immobilieninvestitionen
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(abrufbar unter: publ.zsis.ch/A
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<article class="rz"><h2>1. Sachverhalt</h2>
<p>X.Z., geb. 1958 und wohnhaft in F., Kt. Zürich, führte seit 1986 zusammen mit seinem Bruder, Y.Z., die im Handelsregister eingetragene Kollektivgesellschaft «Gebr. X.+Y. Z.», Bauunternehmung (KG Gebr. X.+Y.Z.). Die Kollektivgesellschaft hatte ihren Geschäftssitz an der H.-Strasse in der Gemeinde M (Kt. Zürich). Sie übernahm 1995 die Aktiven und Passiven der erloschenen Einzelfirma «V.Z.» in K., und wurde zu diesem Zeitpunkt im Handelsregister eingetragen.</p>
<p>Die Einzelfirma «V.Z.» war vom verstorbenen Vater von X. und Y. in den 1960er Jahren gegründet und mit dem Zweck aufgebaut worden, verschiedene Grundstücke in mehreren Zürcher Gemeinden zu kaufen und darauf Mehrfamilienhäuser zu bauen. Die Wohnungen in diesen Mehrfamilienhäusern wurden von ihm vermietet und laufend unterhalten. 1995 übernahm die KG Gebr. X.+Y.Z. von der Einzelfirma «V.Z.» 10 Mehrfamilienhäuser mit rund 100 Wohnungen. Diese Liegenschaften befanden sich in verschiedenen Gemeinden im Kt. Zürich. Nach der Übernahme hielt die KG Gebr. X.+Y.Z. diese Liegenschaften bis 2017 bzw. 2018 unverändert in ihrem Anlagevermögen.</p>
<p>Der Zweck der KG Gebr. X.+Y.Z. war gemäss Handelsregistereintrag der Betrieb einer Bauunternehmung sowie die Erstellung, Vermietung und der Verkauf von Liegenschaften. Die KG Gebr. X.+Y.Z. war in erster Linie eine Bauunternehmung, spezialisiert auf den Umbau und die Renovierung von Wohnliegenschaften insbesondere auch für Dritte. Sie beschäftigte neben X. und Y.Z. üblicherweise drei Mitarbeitende im Vollpensum und eine Sekretärin im Teilpensum. X.Z. war für die Umbau- und Renovierungsprojekte, die er mit den Mitarbeitenden in erster Linie für Drittpersonen ausführte, zuständig und arbeitete auf dem Bau. Y.Z. verwaltete die genannten Immobilien und leitete die Administration der Personengesellschaft. Die KG Gebr. X.+Y.Z. erstellte und verkaufte keine Liegenschaften.</p>
<p>Im Jahr 2016 erhielt die KG Gebr. X.+Y.Z. für eine Liegenschaft ein Kaufangebot. Aufgrund ihres Alters und mangels einer Nachfolgelösung akzeptierten X.Z. und Y.Z. dieses Angebot im Jahr 2017 und nahmen diesen Verkauf zum Anlass, die übrigen Liegenschaften der KG Gebr. X.+Y.Z. im 2017 und 2018 ebenfalls zu verkaufen, die Tätigkeit der Bauunternehmung aufzugeben, die Kollektivgesellschaft aufzulösen und in den Ruhestand zu treten. Eine Liegenschaft, die B.-Strasse in E. (MFH), erwarb X.Z., die übrigen Liegenschaften wurden an Dritte verkauft.</p>
<p>Im Herbst 2018 waren alle Liegenschaften der KG Gebr. X.+Y.Z. verkauft und bis zum 31. Dezember 2018 die übrigen Aktiven und Passiven aufgelöst. Mit dem Verkauf der letzten Liegenschaft Ende Oktober 2018 war die letzte wesentliche Liquidationshandlung abgeschlossen. Mit der Auflösung der übrigen Aktiven und Passiven per 31. Dezember 2018 war die Liquidation der KG Gebr. X.+Y.Z. per 31. Dezember 2018 faktisch und wirtschaftlich vollständig abgeschlossen. Nach erfolgter Liquidation wurde die KG Gebr. X.+Y.Z. im Januar 2019 im Handelsregister gelöscht. X.Z. beendete mit der Liquidation seine selbständige Erwerbstätigkeit als Bauunternehmer und nahm keine andere Erwerbstätigkeit mehr auf. Er wurde bei der SVA Zürich per 1. Januar 2019 als nichterwerbstätige Person gemeldet und so von der Ausgleichskasse aufgenommen.</p>
<p>X.Z. beantragte in seiner Steuererklärung 2017 die Liquidationsgewinnbesteuerung nach Art. 37b Abs. 1 DBG und § 37b Abs. 1 StG ZH. Diese wurde in der Veranlagungsverfügung zur direkten Bundessteuer nicht berücksichtigt. Das Kantonale Steueramt Zürich setzte das steuerbare und satzbestimmende Einkommen auf rund CHF 7 Mio. fest. Die dagegen erhobene Einsprache blieb erfolglos. Das Veranlagungsverfahren betreffend die Zürcher Staats- und Gemeindesteuern wurde sistiert. Das Kantonale Steueramt Zürich begründete seine Auffassung im Einspracheentscheid wie folgt: </p>
<blockquote>
<p>X.Z. sei im Liquidationszeitpunkt erst «um die 60 Jahre» alt gewesen. Aufgrund seiner langen Erfahrung im Baugewerbe und der gehaltenen Liegenschaften in der KG habe er zweifellos spezielle Fachkenntnisse im Liegenschaftenhandel und in der Bewirtschaftung von Liegenschaften erworben. Mit dem Kauf der beiden Liegenschaften B.-Strasse in E. und H.-Strasse in M. und deren Sanierung und Vermietung führe er seine angeblich aufgegebene Tätigkeit in ähnlicher Weise weiter. Dass X.Z. die Umbauarbeiten nicht selber ausführte und Dritte damit beauftragte, vermöge eine gesonderte Besteuerung nicht zu rechtfertigen. Die KG habe üblicherweise bis zu 3 Mitarbeitende im Vollpensum beschäftigt. Wer genau welche Arbeiten ausführte, sei nicht bekannt. Auch wenn X.Z. angeblich nicht mehr als Handwerker arbeite, bleibe noch immer die Liegenschaftenverwaltung, deren Nettoerliegenschaftenerträge jedes Jahr um ein Vielfaches höher gewesen seien als der Erfolg aus der Bautätigkeit. X.Z. habe die selbständige Erwerbstätigkeit nicht beendet, sondern weitergeführt. Es liege auch keine Weiterführung der selbständigen Erwerbstätigkeit im geringen Umfang vor.</p>
</blockquote>
<h2>2. Steuerrekursgerichtsentscheid vom 26.11.2024</h2>
<p>Das Steuerrekursgericht macht zunächst grundsätzliche Ausführungen zur Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit zur privaten Vermögensverwaltung. Es hält fest, dass auch, wer eine Liegenschaft mit 30 Wohnungen vermietet und verwaltet, ohne Verkaufsbemühungen, jedoch, um ein regelmässiges Einkommen zu erzielen, private Vermögensverwaltung betreibt.<sup><a title="" href="#_ftn1" name="_ftnref1">01</a></sup> Auch auf Wertvermehrung gerichtetes Tätigwerden wie die Einzonung, Parzellierung und Überbauung einer Liegenschaft sprenge als solche den Rahmen einer gewöhnlichen privaten Vermögensverwaltung noch nicht.<a title="" href="#_ftn2" name="_ftnref2"><sup>02</sup></a> «Dies umso mehr, als auch die private Kapitalanlage regelmässig ertragsorientiert erfolgt und in diesem Sinne eine Gewinnabsicht vorhanden sein kann»<a title="" href="#_ftn3" name="_ftnref3"><sup>03</sup></a>.</p>
<p>Und ebenfalls mit Verweis auf das Bundesgericht hält das Steuerrekursgericht fest: «Nicht jeder, der einmal als (selbständig erwerbender) Liegenschaftenhändler tätig gewesen» ist, müsse «bis zu seinem Tod als Liegenschaftenhändler gelten»<a title="" href="#_ftn4" name="_ftnref4"><sup>04</sup></a>.</p>
<p>Bei einem (Quasi-)Liegenschaftenhändler können sich die Erben im Erbgang entscheiden, die selbständige Erwerbstätigkeit des Erblassers fortzusetzen oder zu beenden. Diese Möglichkeit müsse zu Lebzeiten auch dem Erblasser zustehen.</p>
<p>Und: Bei Liegenschaftenhändler gehören Immobilien normalerweise zum Umlaufvermögen. Doch auch ein Liegenschaftenhändler dürfe Kapitalanlageliegenschaften halten. Diese gehören zu dessen Privatvermögen, sofern er sie nicht als Vorratsimmobilien für den Liegenschaftenhandel erworben hat. M.a.W: Selbst gewerbsmässige Liegenschaftenhändler können privat Liegenschaften verwalten.<a title="" href="#_ftn5" name="_ftnref5"><sup>05</sup></a></p>
<p>Privaten Anlegern steht es frei, ihr Vermögen schwerpunktmässig in Immobilien zu investieren und auch steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen – auch ungeachtet eines allfälligen Klumpenrisikos in Immobilien.<a title="" href="#_ftn6" name="_ftnref6"><sup>06</sup></a> Das Rechtsgleichheitsgebot gebietet, dass Vorgenanntes auch für Personen gilt, die bisher im Immobilienbereich selbständig erwerbstätig waren und ihr privates Vermögen in Immobilien investieren.<a title="" href="#_ftn7" name="_ftnref7"><sup>07</sup></a> </p>
<p>X.Z. verkaufte einzig im Zusammenhang mit der Liquidation der KG Immobilien. Eine Handelstätigkeit hatte er nie ausgeübt. Es sei nicht davon auszugehen, dass X.Z. mit den übernommenen Immobilien habe Handel betreiben wollen. Er verwalte sein Immobilienportfolio. Sein Immobilienportfolio sei umfangreich, doch spreche ein umfangreiches und professionell verwaltetes Vermögen nicht gegen eine private Vermögensverwaltung.</p>
<p>Die KG habe ihr Einkommen in den letzten Jahren primär aus der Vermietungstätigkeit und nicht aus dem Bau erzielt. Die Renovation der beiden von X.Z. erworbenen Liegenschaften steht für die Beurteilung, ob eine selbständige Erwerbstätigkeit vorliegt, jedoch nicht im Vordergrund, da die Arbeiten nicht von der KG durchgeführt wurden und X.Z. auch sonst nicht davon profitierte. Mithin wurde die Liquidation der KG auch nicht verzögert.</p>
<p>Nachdem eine verzögerte Liquidation sowie eine gewerbsmässige Handelstätigkeit ausgeschlossen werden konnten, hätte eine fortgeführte selbständige Erwerbstätigkeit vorliegen können, die aufgrund der Erwerbsumstände (hohe Fremdfinanzierung) und der Vermietung der Liegenschaften zu begründen wäre. Dabei hält das Steuerrekursgericht fest, dass der Fremdfinanzierungsgrad bei der Abgrenzung der privaten von der gewerbsmässigen Liegenschaftenverwaltung von untergeordneter Bedeutung sei.<a title="" href="#_ftn8" name="_ftnref8"><sup>08</sup></a> </p>
<p>Die Liegenschaft in E. wurde für CHF 2.3 Mio. erworben und für knapp CHF 2.0 Mio. renoviert. Auf der Liegenschaft in E. gewährte eine Bank eine Hypothek über CHF 2.9 Mio. Vorliegend seien die Fremdmittel (Hypothek) ins Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich Renovationskosten und nicht bloss zum Kaufpreis zu setzen. Es resultiert ein Fremdfinanzierungsgrad von rund 67%. Zudem hätte X.Z. im Kaufzeitpunkt auch über genügend liquide Mittel für den Kauf verfügt.</p>
<p>Die Liegenschaft in M. wurde mit einer Hypothek über rund 63% des Kaufpreises erworben. Beide Fremdfinanzierungsgrade sind – wenn man jene des gewerbsmässigen Handels zugrunde legt – unproblematisch. X.Z. erhöhte im Jahr 2020 die Hypotheken auf beiden Liegenschaften auf CHF 3.1 Mio. (auf Liegenschaft in E.) und rund CHF 1.0 Mio. (Liegenschaft in M.) zu einem Satz von knapp 1% p.a. Damit löste er die bisherigen, höher verzinslichen Hypotheken ab. Erstens sei dies für die Frage des Fremdfinanzierungsgrads im Zeitpunkt des Erwerbs unbeachtlich und zweitens zeuge dies von umsichtiger privater Vermögensverwaltung und relativiere das Kreditrisiko.<a title="" href="#_ftn9" name="_ftnref9"><sup>09</sup></a> D.h. auch aus der Fremdfinanzierung lässt sich nichts für die Annahme einer fortgeführten selbständigen Erwerbstätigkeit ableiten.</p>
<p>Das Steuerrekursgericht hält fest, dass die Investition in Renditeliegenschaften verbunden mit der niedrigen Hypothekarverzinsung eine attraktive private Vermögensanlage sei. Der Umstand des Kaufs im Zuge der Liquidation der KG spreche für einen privaten Gelegenheitskauf. X.Z. wollte sein privates Vermögen sicher anlegen.</p>
<p>Und schliesslich hält das Steuerrekursgericht fest, dass die Investition des Liquidationsbetreffnisses auch keine Reinvestitionstätigkeit darstelle, die im Rahmen der gewerbsmässigen Handelstätigkeit schädlich wäre.</p>
<p>Dass X.Z. seine selbständige Erwerbstätigkeit vor Erreichen des ordentlichen Rentenalters aufgegeben habe, sei angesichts der bisherigen Tätigkeit auf dem Bau nachvollziehbar. X.Z. habe im Zuge der Liquidation zusammen mit seinem Bruder den klaren Willen bekundet, die selbständige Erwerbstätigkeit definitiv aufzugeben. X.Z. kann die Liquidationsgewinnbesteuerung wie beantragt in Anspruch nehmen.</p>
<h2>3. Fazit</h2>
<p>Die Begründung des kantonalen Steueramts, X.Z. sei im Liquidationszeitpunkt erst «um die 60 Jahre» alt gewesen und aufgrund seiner Bautätigkeit in der KG habe er Fachkenntnisse im Liegenschaftenhandel und in der Bewirtschaftung von Liegenschaften erworben und er habe seine bisherige Tätigkeit deshalb weitergeführt, d.h. die eigentliche Liquidation verzögert, verfingen zu Recht nicht.</p>
<p>Die Verunsicherung, ob und wann ein rentables Halten und Verwalten von Anlageliegenschaften vom Steueramt als selbständige Erwerbstätigkeit qualifiziert wird, ist gross. Erfreulich und publikationswürdig ist die Klarheit, mit der das vorliegende Steuerrekursgericht untersucht, ob eine Erwerbstätigkeit trotz tatsächlicher Liquidation der KG weitergeführt wird: Es prüft und verneint (i) eine verzögerte Liquidation, (ii) eine gewerbsmässige Händlertätigkeit und (iii) schliesslich auch eine selbständige Erwerbstätigkeit zufolge Spekulation, also mit übermässig hoher Fremdkapitalfinanzierung des Erwerbs und der späteren Verwaltung der beiden Liegenschaften. </p>
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