Profit allocation between property gains tax and profit tax

<article class="rz"><h2>1. Einleitung</h2> <p>Die Immobilienpreise im Kanton Z&uuml;rich steigen kontinuierlich. Dies f&uuml;hrt dazu, dass Immobilienentwickler insbesondere beim Verkauf von Stockwerkeinheiten neu auch trotz kurzer Haltedauer sehr hohe Gewinne erwirtschaften k&ouml;nnen. Die folgende Grafik zum Baulandpreisindizes illustriert, wie stark sich die Baulandpreise f&uuml;r Mehrfamilienh&auml;user mit Eigentumswohnungen schweizweit seit dem Jahr 2000 erh&ouml;ht haben.<a title="" href="#_ftn1" name="_ftnref1">⁰¹</a></p> <p><img src="https://images.ctfassets.net/bgpaxzxi3eyz/6ycS255Fqg4uGPBcHkx6FH/934fbe1184e8efa85e8eff35070b0b00/2025_GrafikA13-1_vektor.svg" alt="Baulandpreise f&uuml;r MFH mit EWG nach Segmenten (erschlossen); Quelle: Fahrl&auml;nder Partner" width="881" height="478" /></p> <p>Aufgrund der Tatsache, dass der Steuersatz bei der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer &ndash; insbesondere bei kurzer Haltedauer &ndash; h&ouml;her ausf&auml;llt als der effektive Steuersatz bei der Gewinnsteuer, besteht bei Immobiliengesellschaften der Anreiz, m&ouml;glichst viel Gewinn vom Steuerobjekt &laquo;Grundst&uuml;ckgewinn&raquo; weg in die Sph&auml;re der Gewinnsteuer zu verschieben. Anstatt den Kauf des Grundst&uuml;cks, die Entwicklung der &Uuml;berbauung und die anschliessende Vermarktung &uuml;ber eine einzelne Gesellschaft abzuwickeln, werden die Funktionen auf verschiedene Gesellschaften einer Unternehmensgruppe aufgeteilt.</p> <p>Ein Beispiel daf&uuml;r ist die sogenannte &laquo;Doppelvertragsstruktur&raquo;, bei welcher die Endk&auml;ufer einen Landanteil von der Landeigent&uuml;merin erwerben und gleichzeitig einen Werkvertrag f&uuml;r die Erstellung der Baute mit der Werkerstellerin, einer verbundenen Gesellschaft, abschliessen<a title="" href="#_ftn2" name="_ftnref2">⁰²</a>:</p> <p><img src="https://images.ctfassets.net/bgpaxzxi3eyz/wnvZ4uf7GfUlfNK6izFf2/38cf9955313dff9989b90e04a87098d0/2025_Grafik_A13_vektor_2.svg" alt="Grafik zur &laquo;Doppelvertragsstruktur&raquo;, bei welcher die Endk&auml;ufer einen Landanteil von der Landeigent&uuml;merin erwerben und gleichzeitig einen Werkvertrag f&uuml;r die Erstellung der Baute mit der Werkerstellerin, einer verbundenen Gesellschaft, abschliessen" width="450" height="260" /></p> <p>Die Werkerstellerin kann ein reines Bauunternehmen sein, welches die Baute im Rahmen einer Dienstleistung erstellt. Der Werkpreis wird entweder direkt vom Endk&auml;ufer bezahlt oder der Landeigent&uuml;merin in Rechnung gestellt. Die Werkerstellerin kann aber auch als Projektentwicklerin auftreten: Oftmals finanziert die Projektentwicklerin die Baute und &uuml;bernimmt das Vermarktungsrisiko. Im Weiteren existieren auch Unternehmensgruppen, die ihre Funktionen auf zahlreiche weitere Gesellschaften verteilen. Ob nebst der Steueroptimierung auch wirtschaftliche Gr&uuml;nde f&uuml;r eine solche Strukturierung sprechen, ist fraglich.</p> <p>In der Praxis sieht sich das Steueramt der Stadt Z&uuml;rich oftmals mit dem Problem konfrontiert, dass die steuerpflichtigen Unternehmen den Gewinn aus der Ver&auml;usserung eines Grundst&uuml;cks direkt den beteiligten Unternehmen zuweisen m&ouml;chten. So wird beispielsweise ungeachtet der effektiven Wertsteigerung ein Wertzuwachs von 10 % auf dem Landanteil beantragt, w&auml;hrenddessen der restliche Gewinn der Werkerstellerin zugewiesen werden soll. Eine solche direkte Gewinnaufteilung kann jedoch aufgrund der aktuellen Marktlage dazu f&uuml;hren, dass der Erl&ouml;s aus dem Verkauf des Landanteils, dessen Gewinn mit der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer erfasst wird, nicht seinem Verkehrswert entspricht. Im Weiteren entstehen bei der Werkerstellerin, deren Gewinn der Gewinnsteuer unterliegt, extrem hohe Gewinnmargen, die dem Drittvergleich nicht mehr standhalten.</p> <p>Der vorliegende Aufsatz soll eine Orientierungshilfe f&uuml;r dieses komplexe Themenfeld darstellen und m&ouml;gliche L&ouml;sungsans&auml;tze aufzeigen.&nbsp;</p> <h2>2. Rechtsprechung des Bundesgerichts</h2> <p>Das Bundesgericht hat sich bislang in zwei F&auml;llen mit der Doppelvertragsstruktur befasst. Die Erw&auml;gungen lassen sich dabei in drei Themenschwerpunkte zusammenfassen.</p> <h3>2.1 Wirtschaftliche Einheit</h3> <p>In seinen Urteilen vom 22. August 2019<a title="" href="#_ftn3" name="_ftnref3">⁰³</a> und vom 14. April 2021<a title="" href="#_ftn4" name="_ftnref4">⁰⁴</a> h&auml;lt das Bundesgericht fest, dass die Gewinne aus dem Landverkauf und der &Uuml;berbauung nicht unbesehen zusammengerechnet werden d&uuml;rfen, wenn Landverk&auml;uferin und Werkerstellerin als unabh&auml;ngige Steuersubjekte bei der Realisierung eines Bauprojekts zusammenwirken. Sind Landverk&auml;uferin und Werkerstellerin unter-schiedliche Personen, seien beide Gesellschaften auf ihren eigenen Grundlagen und ihrem eigenen Gewinn zu besteuern. Davon zu unterscheiden sei jedoch die Konstellation, in der Landverk&auml;uferin und Werkerstellerin miteinander verbunden seien, so dass sie bezogen auf das jeweilige Bauprojekt als wirtschaftliche Einheit auftreten. Zur Pr&uuml;fung, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, zieht das Bundesgericht folgende Indizien herbei:</p> <ul> <li>Die betreffenden Gesellschaften wirken bei der Erschliessung des Baulands, der Erwirkung der Baubewilligung und letztlich beim Angebot schl&uuml;sselfertiger Bauten zusammen;<a title="" href="#_ftn5" name="_ftnref5">⁰⁵</a></li> <li>Die Tr&auml;gerschaft und die Organe von Landverk&auml;uferin und Werkerstellerin sind identisch, so dass es sich um Schwestergesellschaften unter einheitlicher Leitung handelt;<a title="" href="#_ftn6" name="_ftnref6">⁰⁶</a></li> <li>Die eine Gesellschaft h&auml;lt in betr&auml;chtlichem Umfang Beteiligungsrechte der anderen Gesellschaft;<a title="" href="#_ftn7" name="_ftnref7">⁰⁷</a></li> <li>Ebenfalls von Bedeutung ist der zeitliche Ablauf, insbesondere die zeitliche Koordination von Ver&auml;usserung und Baubeginn, sowie die Ausgestaltung der Vertr&auml;ge mit den Kunden als K&auml;ufer bzw. Besteller.<a title="" href="#_ftn8" name="_ftnref8">⁰⁸</a></li> </ul> <p>Die Kriterien m&uuml;ssen nicht kumulativ erf&uuml;llt sein. Ein einzelnes, gen&uuml;gend ausgepr&auml;gtes Indiz reicht aus, damit von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen werden kann. Liegt eine wirtschaftliche Einheit vor, ist die Frage allf&auml;lliger Gewinnverschiebungen zwischen den beteiligten Gesellschaften n&auml;her zu pr&uuml;fen.<a title="" href="#_ftn9" name="_ftnref9">⁰⁹</a></p> <h3>2.2 &laquo;Dealing at Arm's Length&raquo;</h3> <p>Das Bundesgericht f&uuml;hrt aus, dass Rechtsgesch&auml;fte zwischen verbundenen Gesellschaften zu den gleichen Bedingungen abzuwickeln sind, wie sie auch mit aussenstehenden Dritten vereinbart w&uuml;rden (&laquo;dealing at arm's length&raquo;).<a title="" href="#_ftn10" name="_ftnref10">¹⁰</a> Der Grundsatz des Drittvergleichs basiere auf dem in Art. 127 Abs. 2 BV vorgesehenen Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf&auml;higkeit. Bei Verm&ouml;genswerten sei auf den Verkehrswert, bei Dienstleistungen auf deren Marktwert abzustellen. Die Beh&ouml;rde d&uuml;rfe im Weiteren den Gewinn der Landeigent&uuml;merin insofern berichtigen, als dieser Gegenstand von Zuwendungen oder verdeckten Gewinnaussch&uuml;ttungen an einen Aktion&auml;r oder eine Schwestergesellschaft sei.</p> <h3>2.3 Mitwirkungspflicht</h3> <p>Liegt eine Doppelvertragsstruktur vor, muss die Steuerbeh&ouml;rde die Zusammenarbeit der Gesellschaften bei der Realisierung des Bauprojekts untersuchen k&ouml;nnen.<a title="" href="#_ftn11" name="_ftnref11">¹¹</a> Die Mitwirkungspflicht der steuerpflichtigen Personen im Veranlagungsverfahren sei grunds&auml;tzlich umfassend. In Konkretisierung dieser Pflicht k&ouml;nne die Steuerbeh&ouml;rde Mitwirkungshandlungen verlangen, soweit diese im Interesse einer vollst&auml;ndigen und richtigen Veranlagung geeignet, erforderlich und der steuerpflichtigen Person zumutbar seien. Auch wenn die Werkerstellerin selbst nicht Partei im grundst&uuml;ckgewinnsteuerrechtlichen Veranlagungsverfahren der Landver&auml;usserin sei, k&ouml;nne sie dennoch zur Mitwirkung und Offenlegung von Unterlagen (z.B. Baukostenabrechnung, Vertr&auml;ge) und Berechnungen (z.B. zur Aufteilung des Gesamtver&auml;usserungserl&ouml;ses auf den Landanteil und Werkpreis) verpflichtet werden. Werden im Rahmen des Veranlagungsverfahrens die zwischen Landeigent&uuml;merin und Werkerstellerin abgeschlossenen Vertr&auml;ge und die Baukostenabrechnung nicht offengelegt, erblickt das Bundesgericht darin eine Verletzung der Mitwirkungspflicht.<a title="" href="#_ftn12" name="_ftnref12">¹²</a> Dies hat eine Veranlagung nach pflichtgem&auml;ssem Ermessen zur Folge.</p> <h2>3. Drittvergleich bei der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer</h2> <p>Harbeke/Hug/Scherrer<a title="" href="#_ftn13" name="_ftnref13">¹³</a> haben den Begriff des Drittvergleichs bei den Grundst&uuml;ckgewinnsteuern in ihrer Publikation aufgegriffen und f&uuml;hren aus, dass im Zusammenhang mit der Ermittlung des Steuerobjekts &laquo;Grundst&uuml;ckgewinn&raquo; bzw. dem realisierten Wertzuwachs Bewertungsfragen und steuersystematische Fragen zu unterscheiden seien:</p> <ul> <li>Bewertungsfragen ergeben sich bei der Pr&uuml;fung, in welcher H&ouml;he Anlagekosten (z.B. die an verbundene Gesellschaften bezahlten Kosten f&uuml;r die Werkerstellung oder Projektentwicklung) zu ber&uuml;cksichtigen sind. Bei Transaktionen unter Nahestehenden stellt sich im Weiteren die Frage, welcher Wert als Verkaufserl&ouml;s massgebend ist. Allenfalls ist der Verkehrswert als Ersatzwert zu verwenden.</li> <li>Ob eine bestimmte Position &uuml;berhaupt dem Objektkreis der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer zuzuordnen ist (oder stattdessen der steuerrechtlichen Sph&auml;re der Einkommens- oder Gewinnsteuer) stellt eine steuersystematische Frage dar.</li> </ul> <p>Nach Harbeke/Hug/Scherrer<a title="" href="#_ftn14" name="_ftnref14">¹⁴</a> &uuml;berschneiden sich die beiden Fragestellungen nach der Bewertung der grundst&uuml;ckgewinnsteuerrechtlich massgebenden Faktoren einerseits und der steuersystematischen Abgrenzung des Grundst&uuml;ckgewinnsteuerobjekts von der Sph&auml;re der Einkommens-/Gewinnsteuer anderseits.</p> <p>Liegt eine Doppelvertragsstruktur vor, ist die Situation derjenigen der verdeckten Gewinnaussch&uuml;ttung &auml;hnlich:<a title="" href="#_ftn15" name="_ftnref15">¹⁵</a> Basierend auf dem Drittvergleichsgrundsatz sei die Bewertung der H&ouml;he nach ein Indiz f&uuml;r die steuersystematische Abgrenzung des Grundst&uuml;ckgewinns von der ein-kommens-/gewinnsteuerlichen Sph&auml;re.<a title="" href="#_ftn16" name="_ftnref16">¹⁶</a> Die steuerrechtliche Sph&auml;renabgrenzung stelle die Kernfunktion des Drittvergleichsgrundsatzes dar.</p> <p>Es stellt sich folglich die Frage, wie die Bewertung der H&ouml;he nach zu erfolgen hat. Da gem&auml;ss Bundesgericht bei Verm&ouml;genswerten auf den Verkehrswert und bei Dienstleistungen auf deren Marktwert abzustellen ist,<a title="" href="#_ftn17" name="_ftnref17">¹⁷</a> wird nachfolgend auf diese beiden Themenbereiche eingegangen.</p> <h2>4. Marktwert der Dienstleistung</h2> <p>F&uuml;r die Frage der Gewinnallokation ist der folgende Grundsatz, der insbesondere auf die OECD-Verrechnungspreisleitlinien zur&uuml;ckgeht, in Erinnerung zu rufen:</p> <blockquote> <p><a>&laquo;Je mehr Funktionen, Risiken und Verm&ouml;genswerte eine an einer Leistungsbeziehung beteiligte Partei wahr- bzw. &uuml;bernimmt, desto h&ouml;her muss deren Entsch&auml;digung sein&raquo;</a><a title="" href="#_ftn18" name="_ftnref18">¹⁸</a>.</p> </blockquote> <p>Der Funktions- und Risikoanalyse, die Bestandteil der Vergleichbarkeitsanalyse<a title="" href="#_ftn19" name="_ftnref19">¹⁹</a> ist, kommt deshalb eine grosse Bedeutung zu. Nur wenn klar ist, welche Funktionen von den involvierten Parteien ausge&uuml;bt werden und welche Risiken dabei &uuml;bernommen werden, k&ouml;nnen die Verrechnungspreise<a title="" href="#_ftn20" name="_ftnref20">²⁰</a> zwischen verbundenen Unternehmen respektive die daraus resultierenden Gewinne / Gewinnmargen auf den Drittvergleich hin &uuml;berpr&uuml;ft werden. Angewendet auf die vorliegende Problematik stellt sich somit die Frage, welche Funktionen und Risiken von der Werkerstellerin (und allf&auml;lliger weiterer verbundenen Unternehmen) &uuml;bernommen werden und wie der Marktwert der erbrachten Dienstleistungen ermittelt werden kann.</p> <h3>4.1 Residualgewinnmodell</h3> <p>In Anlehnung an die OECD-Leitlinien kann nach Harbeke/Hug/Scherrer<a title="" href="#_ftn21" name="_ftnref21">²¹</a> f&uuml;r die Ermittlung des angemessenen Gewinns aus der Ver&auml;usserung eines Grundst&uuml;cks auf das nachfolgende Residualgewinnmodell abgestellt werden.</p> <h4>4.1.1 Funktion der Bauwerkerstellung</h4> <p>Zun&auml;chst ist derjenigen Gesellschaft, die das Bauwerk erstellt, nebst den Baukosten eine drittvergleichskonforme Marge zuzuweisen.<a title="" href="#_ftn22" name="_ftnref22">²²</a> Die Marge sei basierend auf der gesch&auml;ftsfallbezogenen Nettomargenmethode (z.B. basierend auf internen Vergleichstransaktionen) zu ermitteln, wobei nicht ausser Acht zu lassen ist, dass sich diese notorisch im tiefen einstelligen Bereich befindet.<a title="" href="#_ftn23" name="_ftnref23">²³</a></p> <h4>4.1.2 Funktion der Baukoordination</h4> <p>Ebenfalls basierend auf der Nettomargenmethode ist der zust&auml;ndigen Gesellschaft eine Entsch&auml;digung f&uuml;r die Generalunternehmer- und Bauherrenvertretung zuzuweisen.<a title="" href="#_ftn24" name="_ftnref24">²⁴</a> Basierend auf der aktuellen Praxis wird ohne weitere Nachweise ein Honorar von pauschal 2 % der relevanten Baukosten (BKP 1, 2 und 4) akzeptiert.<a title="" href="#_ftn25" name="_ftnref25">²⁵</a></p> <h4>4.1.3 Funktion der Immobilienentwicklung und -promotion</h4> <p>Die drittvergleichskonforme Entsch&auml;digung ist mittels der (internen oder externen) Preisvergleichsmethode festzulegen und der zust&auml;ndigen Gesellschaft zuzuweisen.<a title="" href="#_ftn26" name="_ftnref26">²⁶</a> In der Praxis w&uuml;rden oftmals volumenabh&auml;ngige Honorare<a title="" href="#_ftn27" name="_ftnref27">²⁷</a> verrechnet und die Margen<a title="" href="#_ftn28" name="_ftnref28">²⁸</a> seien bedeutend h&ouml;her als bei der reinen Bauwerkerstellung.</p> <p>Nach Fahrl&auml;nder/Kloess<a title="" href="#_ftn29" name="_ftnref29">²⁹</a> ist bei Immobilienentwicklern insbesondere zu unterscheiden, ob es sich um eine Entwicklung als Auftragsleistung handelt (sogenannte Service Developer), oder um die Entwicklung und Erstellung mit Eigen- und Fremdkapital auf eigenes Risiko (Trader Developer).</p> <ul> <li>Beim Service Developer, der &ndash; abgesehen vom Eigenkostenrisiko &ndash; in der Regel keine Projektrisiken &uuml;bernimmt, orientiert sich das volumenabh&auml;ngige Honorar an den Provisionsh&ouml;hen f&uuml;r M&auml;kler sowie an den SIA-Normen.<a title="" href="#_ftn30" name="_ftnref30">³⁰</a></li> <li>Der Trader Developer hat hingegen das Ziel, mit der Ver&auml;usserung eine m&ouml;glichst attraktive Gewinnmarge zu erwirtschaften.<a title="" href="#_ftn31" name="_ftnref31">³¹</a> Der finale Verkauf der Projekts und die optimale Verzinsung des Eigenkapitals stehen im Vordergrund. Das Eigenhonorar des Projektentwicklers k&ouml;nne in Prozent des finalen Kaufpreises oder in Prozent der erzielten Mietertr&auml;ge kalkuliert werden.<a title="" href="#_ftn32" name="_ftnref32">³²</a></li> </ul> <p>Ob es sich um einen Service Developer oder Trader Developer handelt, kann mittels Funktions- und Risikoanalyse festgestellt werden.</p> <h4>4.1.4 Residualgewinn</h4> <p>Der verbleibende Residualgewinn ist der Landeigent&uuml;merin (resp. der Landver&auml;usserin) zuzuweisen.<a title="" href="#_ftn33" name="_ftnref33">³³</a></p> <h3>4.2 Praxis des Steueramts der Stadt Z&uuml;rich</h3> <p>Das Residualgewinnmodell nach Harbeke/Hug/Scherrer wird von der Stadt Z&uuml;rich insofern angewandt, als dass die Bau- und Entwicklungskosten, die bezahlten Eigenhonorare und die den (mit der Landeigent&uuml;merin) verbundenen Parteien zugewiesenen Verg&uuml;tungen und Gewinnmargen &ndash; insbesondere die Bruttomarge, die sich aus der Differenz zwischen dem vom Endkunden bezahlten Werkpreis und den bei der Werkerstellerin effektiv angefallenen Baukosten (inklusive Eigenhonorare) ergibt &ndash; auf den Drittvergleich hin &uuml;berpr&uuml;ft werden.</p> <p>Liegt eine Gewinnverschiebung zwischen verbundenen Parteien vor, ist der Landpreis mit Hilfe von Verkehrswertmethoden zu sch&auml;tzen und zu korrigieren. Handelt es sich um einen Service Developer, der die Kosten f&uuml;r die Bauwerkerstellung der Landeigent&uuml;merin in Rechnung stellt, werden im Weiteren &uuml;berh&ouml;hte Baukosten und Eigenhonorare im Rahmen der anrechenbaren wertvermehrenden Aufwendungen nach &sect; 221 Abs. 1 lit. a StG korrigiert.</p> <p>Aufgrund der Tatsache, dass in der Praxis immer h&auml;ufiger nicht mehr nur zwei verbundene Gesellschaften (Landeigent&uuml;merin und Werkerstellerin) zusammenwirken, sondern zahlreiche Gesellschaften involviert sind, ist es notwendiger denn je, die ausge&uuml;bten Funktionen sowie die &uuml;bernommenen Kosten und Risiken zu pr&uuml;fen. An dieser Stelle sei erw&auml;hnt, dass sich Risiken &ndash; abgesehen vom Vermarktungsrisiko &ndash; aufgrund des &uuml;bergeordneten Akzessionsprinzips nur beschr&auml;nkt von der Landeigent&uuml;merin auf andere Entit&auml;ten &uuml;bertragen lassen: Das Bauhandwerkerpfandrecht kann vertraglich nicht wegbedungen werden, so dass das Zahlungsausfallrisiko immer bei der Landeigent&uuml;merin verbleibt. Die in der Praxis oftmals ins Feld gef&uuml;hrte Argumentation, dass das Risiko mehrheitlich auf der Baute laste, greift auch in nachfolgender Hinsicht nicht: Solange das Bauland nicht bebaut werden kann,<a title="" href="#_ftn34" name="_ftnref34">³⁴</a> kann keine Rendite erwirtschaftet werden, welche die laufenden Landkosten deckt.</p> <h2>5. Verkehrswert des Landanteils</h2> <p>Bei Verm&ouml;genswerten &ndash; so auch beim ver&auml;usserten Landanteil &ndash; ist auf den Verkehrswert abzustellen.<a title="" href="#_ftn35" name="_ftnref35">³⁵</a> Basierend auf der steuerrechtlichen Rechtsprechung entspricht der Verkehrswert dem Preis, der f&uuml;r das Grundst&uuml;ck nach dessen rechtlichen Gegebenheiten und dessen tats&auml;chlichen Eigenschaften im gew&ouml;hnlichen Gesch&auml;ftsverkehr am jeweiligen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen w&auml;re.<a title="" href="#_ftn36" name="_ftnref36">³⁶</a> In der Sch&auml;tzerliteratur wird die Definition des Verkehrswerts noch erweitert um die Dimension, dass alle an der Transaktion beteiligten Parteien mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln.<a title="" href="#_ftn37" name="_ftnref37">³⁷</a></p> <p>F&uuml;r die Veranlagung der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer ist der Verkehrswert individuell nach allgemeinen Bewertungsgrunds&auml;tzen zu sch&auml;tzen.<a title="" href="#_ftn38" name="_ftnref38">³⁸</a> Dabei ist zu beachten, dass in der Schweiz ein Methodenpluralismus existiert: Dem Immobilienbewerter stehen verschiedene Verkehrswertmethoden zur Verf&uuml;gung.<a title="" href="#_ftn39" name="_ftnref39">³⁹</a>&nbsp;Je nach Objektart existieren jedoch geeignetere und weniger geeignetere Bewertungsmethoden, wie nachfolgend aufgezeigt wird.</p> <h3>5.1 Vergleichswertmethode (Absoluter Landwert)</h3> <p>Bei der Vergleichswertmethode (auch Preisvergleichsmethode genannt) wird der Verkehrswert basierend auf zeitnahen Kaufpreisen von get&auml;tigten Immobilientransaktionen vergleichbarer Grundst&uuml;cke ermittelt.<a title="" href="#_ftn40" name="_ftnref40">⁴⁰</a> Die Vergleichswertmethode weist den absoluten Landwert aus: Der Wert, welcher auf dem Markt durch Freihandverkauf erzielt worden ist bzw. voraussichtlich erzielt werden kann (Preis pro Quadratmeter Land).<a title="" href="#_ftn41" name="_ftnref41">⁴¹</a></p> <p>Historisch gesehen wird die Vergleichswertmethode in der Verwaltungspraxis und von den Gerichten deutlich favorisiert, da sie als weniger manipulierbar erscheint und am direktesten der Definition des Verkehrswerts folgt.<a title="" href="#_ftn42" name="_ftnref42">⁴²</a> Nach der bisherigen steuerrechtlichen Rechtsprechung soll die Vergleichswertmethode als Hauptmethode verwendet werden, w&auml;hrend andere Sch&auml;tzungsmethoden nur dann subsidi&auml;r herangezogen werden sollen, wenn die Vergleichswertmethode im konkreten Fall versagt.<a title="" href="#_ftn43" name="_ftnref43">⁴³</a></p> <p>Die bislang von den Gerichten angewandte Vergleichswertmethode wird zwar &ndash; auch mit Hilfe von Zu- und Abschl&auml;gen &ndash; f&uuml;r die Berechnung des Verkehrswerts eines Landanteils weiterhin verwendet. Es stellt sich jedoch die Frage, ob andere Verkehrswertmethoden daf&uuml;r nicht besser geeignet sind. Basierend auf dem &ouml;konomisch nachvollziehbaren Gedanken, dass das Land letztlich nur so viel Wert aufweist, wie es an wirtschaftlicher Nutzung zul&auml;sst, sind auch die Verkehrswertmethoden zum relativen Land- und Geb&auml;udewert in Betracht zu ziehen.<a title="" href="#_ftn44" name="_ftnref44">⁴⁴</a>&nbsp;Als Beispiel ist die Begr&uuml;ndung von Stockwerkeigentum zu erw&auml;hnen, die zu einem grossen Wertsprung f&uuml;hren kann. Die neuen Lageklassentabellen, die nachfolgend ebenfalls vorgestellt werden, bilden diesen Wertsprung anhand eines Zuschlags von 5 % (2019/2020) respektive 13 % (2024/2025) auf einfache Weise ab. Schliesslich ist auch der Umstand zu ber&uuml;cksichtigen, dass bei Doppelvertragsstrukturen nicht &laquo;nacktes&raquo;<a title="" href="#_ftn45" name="_ftnref45">⁴⁵</a>, sondernd &laquo;entwickeltes&raquo; Land ver&auml;ussert wird: Die absolute Vergleichsmethode ber&uuml;cksichtigt nicht, dass ein Land mit bauf&auml;higem oder gar realisiertem Projekt einen bedeutend h&ouml;heren Marktwert aufweist, als &laquo;nacktes&raquo; Land. Diesem Umstand kann denn auch nicht mit einer simplen Aufrechnung (bspw. der Projektkosten) begegnet werden, da die Wertsteigerung ein Vielfaches der investierten Aufwendungen ausmachen kann.</p> <h3>5.2 Relativer Landwert</h3> <p>Der relative Landwert h&auml;ngt von der Nutzung des Grundst&uuml;cks, dem darauf erstellten Bauwerk sowie der Standortqualit&auml;t ab.<a title="" href="#_ftn46" name="_ftnref46">⁴⁶</a> Er wird in Relation zum gesamten Verkehrswert einer bereits bestehenden Immobilie oder in Relation zum potenziellen Ertragswert eines geplanten Projektes ermittelt.</p> <p>In diesem Zusammenhang ist in Erinnerung zu rufen, dass mit der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer der unverdiente Wertzuwachs besteuert werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Ver&auml;usserers (in der nachfolgenden Grafik in <a>schwarz </a>eingezeichnet, in Geldeinheiten), d.h. durch Arbeit oder Kapital geschaffen wurde.<a title="" href="#_ftn47" name="_ftnref47">⁴⁷</a> In der Immobilien&ouml;konomie spricht man von der Nettowertsch&ouml;pfung: Die verschiedenen Phasen der Projektentwicklung f&uuml;hren zu Wertspr&uuml;ngen, die abseits der Investitionen erzielt werden k&ouml;nnen.<a title="" href="#_ftn48" name="_ftnref48">⁴⁸</a> Die gr&ouml;ssten Wertspr&uuml;nge (in der <a>nachfolgenden </a>Grafik <a>blau </a>eingezeichnet) ergeben sich in der Praxis zu Beginn eines Projektes, bei der Erschliessung und der Erlangung einer rechtskr&auml;ftigen Baubewilligung.<a title="" href="#_ftn49" name="_ftnref49">⁴⁹</a></p> <p>^{<img src="https://images.ctfassets.net/bgpaxzxi3eyz/3cla8g5ZKA8YsOd4zNhrom/4de3d86a52ff88025ee5afd117ca5083/2025_Grafik_A13_vektor_3.svg" alt="Wertspr&uuml;nge innerhalb eines Projekts" width="450" height="456" />}</p> <p>Im relativen Landwert kommt zum Ausdruck, dass der Landwert von der erzielbaren Rendite auf dem Land abh&auml;ngt. Kann die Landeigent&uuml;merin ein N&auml;herbaurecht aushandeln oder mehrere Parzellen erwerben, die zusammengelegt werden k&ouml;nnen, kann aufgrund der herrschenden Bauverordnung mehr verkaufbare Wohnfl&auml;che erstellt werden. Dieser Zugewinn aufgrund diverser Massnahmen abz&uuml;glich der daf&uuml;r notwendigen Aufwendungen ist von der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer zu erfassen, da die Bebaubarkeit untrennbar mit dem Landbesitz zusammenh&auml;ngt. Folglich sind die nachfolgend vorgestellten Verkehrswertmethoden (Residualwert- und Lageklassenmethode, wobei es sich bei der letzteren um eine Hilfsmethode handelt) in &Uuml;bereinstimmung mit der Dogmatik der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer (Erfassung des unverdienten Wertzuwachses) und dem Drittvergleichsgrundsatz gegen&uuml;ber der absoluten Vergleichswertmethode klarerweise zu bevorzugen.</p> <h4>5.2.1 Residualwertmethode</h4> <p>Die Residualwertmethode stellt ein Landbewertungsmodell dar, welches in der Regel bei Fehlen geeigneter Vergleichswerte sowie als Basis f&uuml;r Investitionsentscheide verwendet wird.<a title="" href="#_ftn50" name="_ftnref50">⁵⁰</a> Mittels dieser Methode kann ein Investor, unter Ber&uuml;cksichtigung seiner Zielgewinne, berechnen, welcher Preis er f&uuml;r das Grundst&uuml;ck unter Ber&uuml;cksichtigung des grossen Nachfrage&uuml;berschusses maximal bezahlen k&ouml;nnte. Die Berechnung f&uuml;r ein geplantes Bauprojekt stellt sich folgendermassen dar:</p> <p><img src="https://images.ctfassets.net/bgpaxzxi3eyz/2kLCeABsEvDBRS1LQNu1FO/6867a446d59963aa0111cb96f38438a7/2025_Grafik_A13_vektor_4.svg" alt="Tabelle zum Verkehrswert der geplanten &Uuml;berbauung (mittels Ertragswert berechnet)" width="450" height="161" /></p> <p>Die Rechtsprechung hat sich gegen&uuml;ber der Residualwertmethode kritisch ge&auml;ussert, steht ihr aber auch nicht v&ouml;llig ablehnend gegen&uuml;ber.<a title="" href="#_ftn51" name="_ftnref51">⁵¹</a> Das Bundesgericht erachtete die Anwendung der Residualwertmethode namentlich bei Objekten als naheliegend, die im Zeitpunkt der Bewertung keine Nachhaltigkeit mehr aufweisen und aus baulichen oder wirtschaftlichen Gr&uuml;nden umfassende Investitionen verlangen, also f&uuml;r Liegenschaften, bei denen die Nachhaltigkeit des Ertrags nur mittels Umbau- oder Renovationsmassnahmen sichergestellt werden kann.<a title="" href="#_ftn52" name="_ftnref52">⁵²</a> Die Kritik an der Residualwertmethode r&uuml;hrt insbesondere daher, dass f&uuml;r die Berechnung auf einen hypothetischen Ertragswert und auf durchschnittliche Baukosten abgestellt wird. Dabei k&ouml;nnen kleinste Ver&auml;nderungen in den Annahmen zu starken Schwankungen beim resultierenden Landwert f&uuml;hren. Zudem richtet sich der Wert des Grundst&uuml;cks bei diesem Denkansatz nach der finanziellen Leistungsf&auml;higkeit des Grundst&uuml;ckk&auml;ufers.<a title="" href="#_ftn53" name="_ftnref53">⁵³</a></p> <p>W&uuml;rde f&uuml;r die Berechnung anstelle von Annahmen auf effektive Zahlen abgestellt (effektiver Verkaufserl&ouml;s, effektive Baukosten und tats&auml;chliche Gewinnmarge), w&uuml;rde die Berechnung dem Residualgewinnmodell nach Harbeke/Hug/Scherrer (siehe Kapitel 4) sehr nahekommen. F&uuml;r die vorliegende Frage, wie der Verkehrswert eines Landanteils &uuml;berpr&uuml;ft werden soll, wenn der Verkaufserl&ouml;s in einen Landanteil und den Werkpreis aufgesplittet wurde, scheint die Residualwertmethode deshalb eine gut geeignete Verkehrswertmethode zu sein. Die Berechnung nach der Residualwertmethode k&ouml;nnte beispielsweise vor der Vermarktung der Objekte durchgef&uuml;hrt werden, um basierend darauf den Preis f&uuml;r den Landanteil und den Werkpreis f&uuml;r die &ouml;ffentliche Beurkundung der Kaufvertr&auml;ge zu bestimmen.</p> <p>Da f&uuml;r die Erstellung und &Uuml;berpr&uuml;fung der Residualwertberechnung jedoch fundierte Marktkenntnisse erforderlich sind, wurde sie in der Einsch&auml;tzungspraxis bislang selten verwendet. Sind die effektiven Zahlen hingegen bekannt, k&ouml;nnen diese f&uuml;r eine simple Residualwertberechnung zur Plausibilisierung des Landwerts verwendet werden.&nbsp;</p> <h4>5.2.2 Lageklassenmethode</h4> <p>Die Lageklassenmethode ist eine Hilfsmethode, die einen (bereits bekannten oder mittels einer anderen Verkehrswertmethode ermittelten) Verkehrswert in seinen relativen Land- und relativen Geb&auml;udewert unterteilen kann. Sie ist bei Immobilienbewertern weit verbreitet und in der Gerichtspraxis mit Einschr&auml;nkungen anerkannt; bisher ist sie jedoch bei der Einsch&auml;tzung der Grundst&uuml;ckgewinnsteuer selten in Erscheinung getreten.<a title="" href="#_ftn54" name="_ftnref54">⁵⁴</a></p> <p>Die Lageklassenmethode wurde 1958 von Wolfgang Naegeli entwickelt.<a title="" href="#_ftn55" name="_ftnref55">⁵⁵</a> Er analysierte rund 200 Verkehrswertsch&auml;tzungen &uuml;ber einen Zeitraum von 83 Jahren hinweg, mit Immobilien unterschiedlicher Art. Da die urspr&uuml;nglich entwickelte Lageklassenmethode nach Ansicht des Schweizer Immobiliensch&auml;tzer-Verbands (SIV) der aktuellen Landpreissituation jedoch nicht mehr gerecht wird, hat er in Zusammenarbeit mit dem Beratungs- und Forschungsunternehmen Fahrl&auml;nder Partner Raumentwicklung Lageklassentabellen f&uuml;r die Jahre 2019/2020 und 2024/2025 herausgegeben.<a title="" href="#_ftn56" name="_ftnref56">⁵⁶</a> W&auml;hrend die alte Lageklassenmethode noch von einem maximalen Landanteil von 50 % ausging,<a title="" href="#_ftn57" name="_ftnref57">⁵⁷</a> betr&auml;gt der maximal m&ouml;gliche Landanteil in der Stadt Z&uuml;rich bei Wohnnutzung nach den neuen Lageklassentabellen bereits 75.5 %.<a title="" href="#_ftn58" name="_ftnref58">⁵⁸</a> Diese Entwicklung ist darauf zur&uuml;ckzuf&uuml;hren, dass die Verkaufspreise st&auml;rker angestiegen sind als die Baukosten.&nbsp;</p> <p>Der SIV kritisiert insbesondere, dass die alte Lageklassenmethode auf einem fix definierten Lageklassefaktor (Bruttozinssatz) von 6.25 %, multipliziert mit der jeweiligen Lageklassennote, basiert.<a title="" href="#_ftn59" name="_ftnref59">⁵⁹</a> Die Landwertanteile der neuen Lageklassentabellen werden hingegen mittels transaktionsbasierten Residualwertberechnungen hergeleitet. Wie bereits ausgef&uuml;hrt, erscheinen Residualwertberechnungen wiederum f&uuml;r die Bewertung von Landanteilen als geeignet.</p> <p>Der Nachteil der Lageklassentabellen besteht erstens darin, dass sie bei starken Preisanstiegen schnell an Aktualit&auml;t verlieren &ndash; zwischen den beiden letzten Tabellen sind gut 5 Jahre vergangen und in dieser Zeit haben die Landpreise jedes Jahr stark an Wert zugelegt. Im Weiteren pauschalieren sie allenfalls zu stark, so dass sie Spezialf&auml;lle nicht abbilden k&ouml;nnen. Bei &uuml;berdurchschnittlich hohen Bau-kosten kann der berechnete Landanteil zu hoch ausfallen, bei ausbedungenen Grunddienstbarkeiten zu Gunsten der Landeigent&uuml;merin oder der M&ouml;glichkeit einer Areal&uuml;berbauung zu tief.</p> <p>In der Folge stellt sich bei Anwendung der Lageklassentabellen 2019/2020 und 2024/2025 die Frage, auf welche Tabellen abgestellt werden soll. Grunds&auml;tzlich ist es in der Sch&auml;tzertheorie verp&ouml;nt, auf einen zuk&uuml;nftigen Wert abzustellen, da dieser im Moment der Transaktion noch gar nicht bekannt war. Anderseits f&uuml;hrt das Abstellen auf die &auml;ltere Tabelle bei steigenden Landpreisen dazu, dass ein zu tiefer Wert resultieren k&ouml;nnte. F&uuml;r die Berechnung des Landanteils w&auml;re es somit m&ouml;glich, auf die aktuellere Tabelle abzustellen und dadurch die Tendenz, die sich bereits abzeichnet, heranzuziehen. Gleichzeitig kann das Resultat mittels Residualgewinnmodell (insbesondere der resultierenden Bruttomarge bei der Werkerstellerin) zus&auml;tzlich plausibilisiert werden.</p> <p>Zu beachten ist dabei, dass zwar der Bewertungsstichtag bei bestehenden Bauten in der Regel dem Hand&auml;nderungsdatum entspricht, dies jedoch bei neu gebauten Stockwerkeinheiten nicht der Fall ist. Bei diesen findet der Verkauf auf dem freien Markt oftmals ein bis zwei Jahre vor der Hand&auml;nderung statt, so dass auch das Beurkundungsdatum als Bewertungsstichtag in Frage kommt.</p> <h3>5.3 Praxis des Steueramts der Stadt Z&uuml;rich</h3> <p>Gem&auml;ss der bisher ergangenen Rechtsprechung gilt die Vergleichswertmethode f&uuml;r Grundsteuerzwecke zwar weiterhin als Hauptmethode. F&uuml;r die Bewertung eines entwickelten Landanteils st&ouml;sst sie jedoch an ihre Grenzen, da der Verkehrswert eines solchen Landanteils mit seiner realisierten Bebaubarkeit, Nutzung und Rendite zusammenh&auml;ngt.</p> <p>F&uuml;r die Bewertung eines Landanteils erachten die Autoren deshalb auch die Residualwertmethode und die neuen Lageklassentabellen des SIV als valable Methoden; das Steueramt der Stadt Z&uuml;rich hat diese beiden Verkehrswertmethoden in einigen F&auml;llen bereits angewendet. Aus Sicht der Verwaltung sind insbesondere die Lageklassentabellen des SIV interessant, die sich besser f&uuml;r ein Massengesch&auml;ft eignen. Es ist diesbez&uuml;glich auch zu betonen, dass mit den neuen Lageklassentabellen 2019/2020 und 2024/2025 ein signifikanter Teil der aus der Sch&auml;tzerlehre ge&auml;usserten Kritik umgesetzt und hiermit ein praktikables Instrument geschaffen wurde. Gerichtlich wurde die Anwendung der Residualwertmethode und der Lageklassentabellen f&uuml;r die Bewertung eines Landanteils (im Rahmen der vorliegenden Konstellation der Aufsplittung zwischen Land und Werk) jedoch noch nicht &uuml;berpr&uuml;ft.</p> <h2>6. Fazit</h2> <p>Zusammenfassend l&auml;sst sich demzufolge sagen, dass durch die Bewertung des Landanteils bei gleichzeitiger Pr&uuml;fung der an die verbundenen Unternehmen bezahlten Verg&uuml;tungen / Eigenhonorare bzw. der den verbundenen Unternehmen zugewiesenen Margen eine Gewinnallokation entstehen soll, die dem Drittvergleich standh&auml;lt und somit den reellen unverdienten Wertzuwachs auf dem Land widerspiegelt. Um diese Herausforderung zu meistern, empfiehlt es sich, nebst dem absoluten Landwert auch den relativen Landwert zu pr&uuml;fen. Die Pr&uuml;fung der Eigenhonorare und Margen der Werkerstellerin (und allf&auml;lliger weiterer Unternehmen) setzt wiederum voraus, dass dem Steueramt im Rahmen der Mitwirkungspflicht die von den Unternehmen ausge&uuml;bten Funktionen, &uuml;bernommenen Risiken und eingesetzten Mittel offengelegt werden.</p> <p>Aufgrund der dargestellten Preisentwicklung k&ouml;nnen die in der Praxis oftmals verwendeten pauschalen Zuschl&auml;ge auf dem Landwert &ndash; meistens ohne substantiierte Begr&uuml;ndung &ndash; somit in den seltensten F&auml;llen den unverdienten Wertzuwachs abbilden und widersprechen damit den Erw&auml;gungen des Bundesgerichts, wonach der Landanteil dem Verkehrswert zu entsprechen hat.<a title="" href="#_ftn60" name="_ftnref60">⁶⁰</a></p></article>