IBGI, Impôts directs, Impôts anticipé - Présentation de cas

Case 1 : Impôts directs, Impôts sur les bénéfices et gains immobiliers - Conséquences pratiques de l'arrêt du TF 9C_393/2023* du 10 juin 2024  

1. state of affairs

La Fondation Z is reconnue d'utilité publique, exonérée des impôts directs et son siège se trouve à Genève.

Le 4 mars 2024, elle acquiert une société immobilière, X SA, à un résident genevois pour le prix de CHF 10M. The real value of the property is CHF 12M, its purchase price by the real estate company is CHF 8M and its net value is CHF 7M (due to amortization of CHF 1M and approved for tax purposes).

Le 5 juin 2024, la Fondation reprend les actifs et passifs de la société immobilière par le biais d'un transfert de patrimoine et la société est radiée du registre du commerce.

Questions

• What were the fiscal consequences for direct taxes and IBGI before the TF ruling of 10 June 2024 (9C_393/2023)?
• What are the likely fiscal consequences for direct taxes and the ICFI as a result of the aforementioned ruling?

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Cas 2 : Impôt anticipé - Fusion de société immobilière

1. state of affairs

Le ^1er janvier 2024, un fond de private equity étranger fonde une société d'acquisition suisse (Akiko) avec un capital propre de CHF 20M et un prêt actionnaire de 40M (taux de 5.5%). Akiko will receive additional bank financing of CHF 40M (taux de 5%). The conditions of the loans are identical and are not subject to any guarantee.

Akiko acquière l'ensemble du capital-actions de Immo SA le 30 mars 2024. Immo SA est une société immobilière dont le seul actif est un immeuble dans le canton de Genève. Its own funds are de 10M. Le ^1er janvier 2025, Akiko absorbs Immo SA.

Questions

• What are the fiscal consequences in terms of tax anticipation?

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Cas 3 : Impôts directs - Créances garanties par gages immobiliers

1. state of affairs

1.1 Situation de base (débiteur et créancier suisses)

La société X SA has its registered office in Geneva. It is the owner of real estate in the cantons of Geneva and Vaud.

La société X SA obtains a crédit auprès d'une banque zurichoise et donne ses immeubles en garantie.

Question

• What is the situation from the point of view of direct taxes for company X SA and for the bank?

1.2 Variant 1 (débiteur suisse - créancier étranger)

La société X SA has its registered office in Geneva. It is the owner of real estate in the cantons of Geneva and Vaud.

La société X SA obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse. La société X SA donne ses immeubles en garantie.

Question

• What is the situation from the point of view of direct taxes for company X SA and for the bank?

1.3 Variant 2 (débiteur suisse - créancier étranger avec établissement stable en Suisse)

La société X SA has its registered office in Geneva. It is the owner of real estate in the cantons of Geneva and Vaud.

La société X SA obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse, laquelle dispose d'un établissement stable à Genève. La société X SA donates its properties under guarantee. Les créances sont comptabilisées dans les livres de l'établissement stable genevois.

Question

• What is the situation from the point of view of direct taxes for company X SA and for the bank?

1.4 Variant 3 (débiteur étranger - créancier étranger)

La société X Ltd has its registered office in Singapore. It is the owner of real estate in the cantons of Geneva and Vaud.

La société X Ltd obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse. La société X Ltd donne ses immeubles en garantie.

Question

• What is the situation from the point of view of direct taxes for company X SA and for the bank?

1.5 Variant 4 (débiteur étranger - créancier étranger avec établissement stable en Suisse)

La société X Ltd has its registered office in Singapore. It is the owner of real estate in the cantons of Geneva and Vaud.

La société X Ltd obtient un crédit auprès d'une banque étrangère, résidente d'un Etat disposant d'une CDI avec la Suisse, laquelle dispose d'un établissement stable à Genève. La société X SA donates its properties under guarantee. Les créances sont comptabilisées dans les livres de l'établissement stable genevois.

Question

• What is the situation from the point of view of direct taxes for company X Ltd and for the bank?

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Cas 4 : Impôts directs - Question choisie en matière de qualification privée/commerciale

1. state of affairs

M. X is a tax resident of Geneva. He was active in the real estate sector. His wife practiced the profession of veterinarian. The spouses have been retired for five years.

M. X détient, à moitié avec son épouse, des actions dans quatre sociétés immobilières dont ils ont fait l'acquisition il y a plus de 15 ans, intégralement à l'aide de leurs fonds propres. Les SI détiennent des immeubles locatifs. The actions in question are declared as part of private assets and taxed as such. In addition, the spouses are the owners of a property acquired 12 years ago using foreign funds for a sum equivalent to 50% of the purchase price. It has also always been declared as a property belonging to private assets. These assets have never before been included in the accounts of Mr. X.

Following the direct acquisition of the property (more precisely 7 years ago) and thanks to the increase in the property's real value (+10%), the spouses were able to obtain personal bank financing to finance private projects without any connection to the property. The initial and supplementary premiums represent a total of 70% of the purchase price and 63% of the real value of the property at the time the supplementary financing was granted.

The couple is now planning to sell the property directly.  

Questions ciblées concernant la qualification privé / commercial

• Comment apprécier dans ce cas de l'indice jurisprudentiel du recours aux fonds étrangers dans l'analyse de la qualification fortune privée versus fortune commerciale ?
• Est-ce que la position de Mme X peut être traitée de manière distincte par rapport à M. X ?