Questions choisies en matière de fonds immobiliers

Cas 1 : Changement de direction de fonds

1. state of affairs

The real estate fund called Immo Real Estate Fund, which has its registered office in Geneva, is managed by the company Immo Management SA with registered office in Geneva. De nature contractuelle, le fonds immobilier possède des immeubles de placement en détention directe dans les cantons de Genève, de Vaud et de Fribourg.

For organisational and economic reasons, it has been decided to change the management of the fund and to entrust the management of the real estate portfolio managed by Immo Real Estate Fund to a fund management company based in the canton of Vaud called Profond Management SA.

Cependant, avant d'entamer ce change de prestataire dans la gestion du fonds, on souhaite procéder à l'analyse des conséquences fiscales de ce transfert, dès lors que certains soutiennent que le change de direction de fonds pourrait générer une imposition au titre des droits de mutation (ou droits d'enregistrement dans le canton de Genève).

Question

• Est-ce que le changement de direction de fonds va générer une imposition dans les cantons de Genève, de Vaud et de Fribourg ?

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Cas 2 : Impôt sur le capital et estimation des immeubles

1. state of affairs

Le fonds de placement immobilier dénomé Pro Invest Real Estate avec siège à Zurich possède des biens immobiliers dans le canton de Genève. Within the framework of the intercantonal apportionment of imposable elements, the fund includes the properties in its tax declaration at their value. Thus, the properties are declared for a value of CHF 219,000,000 in the Canton of Geneva, thus generating a portion of the imposable funds in the Canton of Geneva of around CHF 152,000,000 for a total of CHF 348,000,000.

In the following years, the method of inter-cantonal apportionment of the taxable elements was carried out according to the same scheme. However, the canton of Geneva has estimated that the decisive values for the tax on capital are made up of fiscal rather than accounting values, resulting in an increase in the taxable bases in the canton of Geneva as follows:

• For 2012, a taxable value of the properties of CHF 248,000,000 instead of CHF 219,000,000 entails an increase in the tax on capital of CHF 176,000,000 instead of CHF 152,000,000;
• For the year 2013, a fiscal value of real estate in the Canton of Geneva of CHF 259,000,000 instead of CHF 227,000,000 entails a tax on capital calculated at CHF 183,000,000 instead of CHF 150,000,000.

A similar rectification was carried out during the 2014 and 2015 tax periods, each time resulting in an increase of several dozen million euros in the taxable base.  

Question

• Les valeurs fiscales calculées par le canton de Genève selon son son droit cantonal peuvent-elles peuvent-elles retre retenues dans le cadre de l'impôt sur le capital ?

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Cas 3 : Détention des parts de FPI par une personne morale

1. state of affairs

Simon, domicilié dans le canton de Vaud, est actionnaire d'une société immobilière dénomée Immo Valio SA, avec siège dans le canton de Vaud. This company is the owner of real estate located in the cantons of Fribourg, Vaud and Geneva. Simon is approved by a SICAV immobilière avec siège à Genève qui est désireuse d'acheter une partie du parc immobilier de Immo Valio SA, à savoir les immeubles suivants :

• Un immeuble situé en ville de Fribourg pour un montant de CHF 2'000'000 et qui a valeur comptable fiscalement déterminante de CHF 1'200'000 ;
• Deux immeubles dans le canton de Vaud qui ont une valeur vénale globale de CHF 8'000'000 et une valeur comptable de CHF 2'000'000 ;
• Deux immeubles dans le canton de Genève qui ont une valeur vénale de CHF 12'000'000 et une valeur comptable de CHF 3'000'000.

However, the real estate SICAV does not wish to pay for all of the real estate assets in cash, but instead intends to do so by means of an asset swap and a cash portion, which will allow it to face any potential tax costs associated with this operation.

Questions

• What is the fiscal treatment of the exchange of real estate at the level of Immo Valio SA?
• What are the tax consequences at the level of the real estate SICAV?

Variant 

Immo Valio SA will therefore receive the shares for a value of CHF 10,000,000. The value of the shares issued by the real estate SICAV as part of the real estate transaction is increased to CHF 200, i.e. a total of 50,000 shares.

Questions

• Quel est le traitement fiscal des rendements versés par la SICAV immobilière en faveur de Immo Valio SA ?
• What is the tax treatment if Immo Valio SA sells the parts for CHF 250 per unit, which results in a plus value of CHF 2,500,000?

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Cas 4 : FPI et impôt complémentaire sur les immeubles (Vaud)

1. state of affairs

Le fonds de placement organizé de manière contractuelle dénomé Swiss German Real Estate a son siège dans le canton de Zurich. It is an FPI mixte.

Il possède trois sociétés immobilières acquises récemment dans le canton de Vaud, détenant trois immeubles locatifs situés à Morges. These three real estate companies, known as SI Rue du Marché 7, SI Rue du Marché 9 and SI Rue du Marché 11, are in fact contiguous properties.

The real estate fund would therefore like to proceed with their merger in order to simplify the structure and reduce costs.

Chacun des immeubles détenus par les SI a les estimations fiscales suivantes :

• Rue du Marché 7 : estimation fiscale de CHF 9'000'000 ;
• Rue du Marché 9 : estimation fiscale de CHF 11'000'000 ;
• Rue du Marché 11 : estimation fiscale de CHF 10'000'000.

In addition, FPI Swiss German Real Estate also owns four properties in Lausanne with a total tax valuation of CHF 30,000,000.

Questions

• Est-ce que la fusion a un impact en matière d'impôt complémentaire sur immeubles ?
• S'agissant des immeubles en détention directe, est-il logique que Swiss German Real Estate Fund s'acquitte de l'impôt complémentaire sur immeubles ?